Powierzchnia całkowita, użytkowa i zabudowy. Definicja - co to jest? Czym się różnią i jak liczyć?

Zanim zacznie się poszukiwania idealnego projektu domu, warto zapoznać się z podstawowymi definicjami używanymi przy oznaczaniu projektów. Nie można powiedzieć: "potrzebuję domu o powierzchni 100 metrów kwadratowych" nie definiując, czy chodzi o powierzchnię zabudowy, całkowitą czy użytkową (a może pow. netto). Czym charakteryzują się te wszystkie pojęcia? Określają to bardzo ściśle normy prawne i przepisy prawa budowlanego.

Dlaczego tak ważne jest rozróżnianie powierzchni w projekcie?

Powierzchnię użytkową, całkowitą i zabudowy należy określić w projekcie w celu jego dostosowania do obowiązujących norm i praw na danym terenie. Ma to ogromne znaczenie dla usytuowania budynku na działce, ale również dla prawidłowego rozmieszczenia okien, drzwi, czy wykonania wizualizacji danego budynku.

Czasami wydanie lub niewydanie pozwolenia na budowę to tylko kwestia interpretacji przepisu. Innym razem wystarczy tylko kosmetyczna zmiana w sposobie użytkowania danego pomieszczenia czy jego zabudowaniu, aby odpowiedni organ wydał zgodę na budowę według takiego projektu. Dla przeciętnego inwestora ważne jest to, aby powierzchnia użytkowa domu wystarczała na potrzeby życia jego domowników. Ani zbyt duży, ani zbyt mały dom nie będą dobre. Zbyt duży generuje więcej sprzątania, większe koszty budowy i utrzymania, wyższy podatek od nieruchomości i wrażenie nie wykorzystanej, zmarnowanej przestrzeni. Z kolei zbyt mały dom to oczywiście ciasnota, brak możliwości wprowadzenia ważnych dla domowników zmian, na przykład przemeblowania czy dostosowania domu do kolejnego domownika.

Decydując się na budowę, warto wybrać taki projekt domu jednorodzinnego, który będzie "w sam raz", ale zanim się to zrobi, należy zakupić odpowiednią działkę. Tu przyda się wyobraźnia przestrzenna, ale również definicje powierzchni. Dzięki temu spoglądając w warunki zabudowy dla działki, którą chcesz kupić, będziesz mógł oszacować, jak duży dom będzie można na niej postawić, i czy realizacja Twoich zamierzeń pokrywa się z możliwościami prawnymi dla danej działki. Efekt? Idealnie dopasowane do potrzeb domowników miejsce do życia na długie lata!

Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa

Co to jest powierzchnia użytkowa w domu? Definicja – jak liczyć pow. użytkową?

Powierzchnia użytkowa to powierzchnia mierzona po wewnętrznej stronie wszystkich ścian pomieszczeń uznawanych za użytkowe na wszystkich kondygnacjach. Inaczej mówiąc: jest to powierzchnia mieszkalna, przeznaczona do umeblowania i funkcjonowania w niej. Polska Norma PN-ISO 9836:1997 mówi, że za powierzchnię użytkową uznaje się część powierzchni kondygnacji netto, czyli tej, która jest ograniczona przez elementy zamykające. Do powierzchni użytkowej nie zalicza się:

  • Kotłownia
  • Klatka schodowa
  • Balkon
  • Taras
  • Loggia
  • Antresola
  • Szafa lub schowek w ścianie
  • Pralnia
  • Suszarnia
  • Wózkownia
  • Piwnica
  • Drewutnia
  • Strych
  • Poddasze nieużytkowe (poniżej 1,4 m)

Co ciekawe, weranda jako zabudowany częściowo lub całkowicie balkon, w wielu przypadkach w orzecznictwie sądowym bywa uznawana za powierzchnię użytkową. Warto o tym wiedzieć, na przykład planując dobudowanie werandy do istniejącego domu, ponieważ może to okazać się nielegalne w świetle panujących przepisów!

Czy poddasze użytkowe to powierzchnia użytkowa?

Poddasze użytkowe, pomimo że z definicji jest użytkowym, czyli przeznaczonym do zamieszkania, jest takim tylko wtedy, gdy jego wysokość w najwyższym punkcie ma powyżej 1,4 m. Jeśli ma od 1,4 do 2,2 m, wówczas tylko w 50% zalicza się je do powierzchni użytkowej. Przy adaptacji poddasza nieużytkowego na użytkowe bardzo często wymagane jest podniesienie ściany kolankowej, by mogło ono spełniać wymogi tej definicji.

Co to jest powierzchnia całkowita? Definicja – jak liczyć pow. całkowitą

Powierzchnia całkowita jest to powierzchnia wszystkich kondygnacji mierzona po obrysie zewnętrznym, czyli łącznie z grubością ścian, schodami, balkonami i innymi elementami.

Co to jest powierzchnia zabudowy w domu? Definicja - jak liczyć pow. zabudowy?

Powierzchnia zabudowy to powierzchnia rzutu poziomego budynku w stanie wykończonym. Uwzględnia ona nie tylko wszystkie krawędzie zewnętrzne budynku, ale też pozostałe budynki znajdujące się na danej działce, na przykład garaż wolnostojący. Powierzchnia zabudowy oznacza ile miejsca na działce zostanie zajęte przez dany budynek. Nie wliczają się do niej na przykład schody zewnętrzne, studzienki kanalizacyjne, tarasy naziemne, piwnice czy daszki ochronne wystające poza obrys budynku. Co to jest maksymalna powierzchnia zabudowy? Jest to wartość wyrażona w procentach, określająca ile procent działki może maksymalnie zająć budynek postawiony na niej.

Czy powierzchnia zabudowy ma wpływ na podatki?

Oprócz konieczności zmieszczenia się w sztywnych wytycznych i obliczeniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub miejscowych warunków zabudowy, powierzchnia może mieć spore znaczenie dla kosztów eksploatacji budynku. A konkretnie – dla podatków od nieruchomości.

Jednak nie dotyczy to powierzchni zabudowy, lecz powierzchni użytkowej! Podstawa prawna do naliczenia podatku od nieruchomości to ustawa o podatkach i opłatach lokalnych: Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.

Jak zmniejszyć powierzchnię zabudowy w projekcie domu?

Dlaczego w ogóle inwestor miałby chcieć to robić? Chodzi tu oczywiście o warunki zabudowy – dokument, który ściśle określa jaki procent powierzchni działki może zostać przeznaczony pod zabudowę. Przykładowo, jeśli działka ma powierzchnię 1000 m2, a można na niej zabudować jedynie 25%, wówczas powierzchnia zabudowy domu może wynosić tylko do 250 m2. W przypadku domu parterowego, po odjęciu powierzchni uznawanych za nieużytkowe, do dyspozycji mieszkańców byłoby wówczas o kilkadziesiąt metrów mniej powierzchni użytkowej, co znacznie może wpłynąć na komfort życia. Jednak stawiając dom piętrowy lub z poddaszem użytkowym, można uzyskać powierzchnię zabudowy wynoszącą na przykład 250 m2, ale dużo więcej powierzchni użytkowej.

Kto może dokonać zmian w tym zakresie? Tylko uprawniony do tego architekt, na etapie adaptacji projektów do warunków zabudowy na danej działce. Inwestor teoretycznie może też wystąpić do gminy z wnioskiem o zmianę warunków zabudowy dla danej działki na potrzeby postawienia większego budynku. Trudno jednak powiedzieć, czy taka operacja zakończy się sukcesem, a jeśli nie – tylko niepotrzebnie wydłuży to czas realizacji budowy.

Powierzchnię zabudowy zmniejsza się na przykład zamieniając elementy wchodzące w skład powierzchni zabudowy, na elementy nie wchodzące w jej skład – balkony, loggia. Można również zamienić projekt domu parterowego o większej powierzchni na dom piętrowy lub z poddaszem, który pozwoli zabudować mniejszy obszar działki, a nie rezygnować z pomieszczeń, na których zależy inwestorowi.

Czy można dowolnie rozbudowywać się na działce?

Kwestia dostawiania dodatkowych budynków na działce, takich jak wiaty, garaże wolnostojące, szopy, stodoły czy dobudówki do domów, to dość złożony temat. Zasadniczo, budując budynki o lekkiej konstrukcji, bez fundamentów i mające mniej niż 35m2, nie trzeba pozwolenia na budowę (a jedynie zgłoszenie), nie trzeba też dostosowywać się do warunków zabudowy. Lekka konstrukcja, która łatwo może zostać rozebrana, nie zalicza się do powierzchni zabudowy, a zatem można ją dobudować nawet wtedy, gdy dotychczasowe zabudowania na działce doszły do maksymalnego procenta powierzchni zabudowy.

Jeżeli jednak inwestor zabuduje działkę w pełni, na ile pozwalają na to warunki zabudowy, a w przyszłości zechce postawić na przykład duży garaż, może mieć z tym kłopot. Jeśli to garaż murowany, wolnostojący i posiadający fundamenty, a do tego większy niż 35 m2, jedyna opcja jego postawienia to wniosek o zmianę warunków zabudowy, a po wydaniu pozytywnej decyzji – pozwolenie na budowę garażu, oczywiście na bazie odrębnego projektu.

Jak dzieli się domy ze względu na powierzchnię?

Każdy inwestor może nieco inaczej wyobrażać sobie duży dom. Dla osoby, która przeprowadza się z kawalerki w centrum miasta, dom o metrażu 70 m2 to prawdziwy olbrzym. Z kolei osoba, która planuje mieć w przyszłości liczną rodzinę, jak miejsca do życia będzie potrzebowała raczej domu z kilkoma sypialniami, dużym ogrodem i wieloma pomieszczeniami pomocniczymi. Dla każdego z tych inwestorów znajdzie się na rynku architektonicznym idealny projekt domu nowoczesnego, zarówno gotowy, jak i wykonywany na zamówienie.

Dla potrzeb biur projektowych, projekty ze względu na powierzchnię zabudowy dzieli się na:

Projekty małych domów do 100 m2 - 100 metrów kwadratowych to zazwyczaj 2 lub 3 sypialnie, 2 łazienki, kuchnia. Często małe domy nie posiadają garażu, który wliczałby się do powierzchni zabudowy i tym samym znacząco ograniczał powierzchnię wewnętrzną budynku. Małe domy polecane są przede wszystkim parom, seniorom i osobom bezdzietnym, które poszukują swojego miejsca na ziemi raczej bez opcji powiększenia rodziny w przyszłości, ewentualnie rodzicom z jednym dzieckiem. Często takie domy buduje się w mieście - na malutkich działkach. Stąd nie mają one garaży – infrastruktura miejska ułatwia poruszanie się komunikacją miejską i sprawia, że auto jest zbędne, a poza tym nie ma na działce miejsca na wybudowanie pełnoprawnego garażu. Dużą popularnością cieszą się obecnie mikroskopijne domy do 35 m2, które nie wymagają pozwolenia na budowę, a więc znacznie skracają proces realizacji projektu!

Projekty średnich domów 100-150 m2 - Takie domy to najczęściej wybierana opcja przez większość inwestorów. Mieszczą się one niekiedy również na wąskich działkach – szczególnie, gdy są to domy piętrowe lub z poddaszem. Zazwyczaj z powodzeniem spełniają one wymogi standardowych rodzin 2+2 lub 2+3. Mają po 3-4 sypialnie, dużą strefę dzienną z kuchnią i jadalnią, jedną lub dwie łazienki i pomieszczenia dodatkowe, a także garaż – zwykle jednostanowiskowy.

Projekty dużych domów powyżej 150 m2 - To domy projektowane z myślą o dużych, również wielopokoleniowych rodzinach. Często mają garaż dwustanowiskowy lub trzystanowiskowy, kilka sypialni, pomieszczenia użytkowe o innym przeznaczeniu, takie jak bawialnie, senioratki czy gabinety, master bedroom, garderoby, a nawet pralnie, sauny czy inne pomieszczenia. Rzecz jasna, takie projekty są droższe i bardziej kosztowne w realizacji oraz eksploatacji, co oczywiście wpływa na ich mniejszą popularność.

Po co inwestorowi wiedza o definicjach powierzchni?

Inwestor nie tylko musi wiedzieć, jak duży dom potrzebuje, ale powinien też znać podstawowe różnice w definicjach tych pojęć. Jest to przydatne głównie po to, aby uniknąć w przyszłości ewentualnych konsekwencji wynikających z niezastosowania się do warunków zabudowy i prawa budowlanego. Powinien on również umieć czytać projekty na etapie ich wybierania, na przykład w biurach projektowych online. Znając możliwości swojej działki, inwestor będzie mógł dzięki temu znacząco zawęzić wyszukiwania idealnego gniazdka. Do tego będzie wiedział, co należałoby zmienić na etapie adaptacji, aby jak najlepiej dopasować dom do panujących na działce warunków.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.