Ile metrów od granicy działki można wybudować dom?

Prawo budowlane co do zasady ma służyć inwestorom budującym nieruchomości, ale również pozwalać na bezkonfliktowe sytuowanie budynków, biorąc pod uwagę otoczenie. Oznacza to, że niemal każdy aspekt budowy domu, również odległość od granic sąsiednich działek oraz drogi, jest z góry ustalony i nie wolno łamać tych ustaleń. Ile metrów od granicy działki można postawić dom? Od czego zależą poszczególne odległości określone paragrafami? Dlaczego te wytyczne są takie ważne? Odpowiadamy!

Przepisy prawa budowlanego w zakresie odległości

Jakie przepisy określają odległości budowy od granicy działki? To Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych. Z rozporządzenia tego można jednoznacznie odczytać informację mówiącą o tym, że odległość budynku na działce budowlanej to wymiar pomiędzy ścianą budynku, a granicą działki, na której stoi budynek, lub planuje się jego budowę, mierzona w poziomie. Nie ma przy tym znaczenia, jakie są działki dookoła tej posesji – czy przeznaczone pod budowę, czy już zabudowane, czy może rolne.

Należy zwrócić uwagę na to, że w zależności od konkretnego regionu i odległości od miejsc zurbanizowanych, różnie kształtują się wielkości działek. W miastach i na przedmieściach, gdzie ziemia jest bardzo cenna, inwestorzy dzielą działki budowlane na możliwie jak najmniejsze fragmenty i sprzedają je z zyskiem. Skutkuje to obecnością działek bardzo wąskich, o małej powierzchni, ale wystarczających, aby postawić tam niewielki nowoczesny domek piętrowy lub z poddaszem idealnym do wygodnego życia dla mniejszej rodziny. Przepisy prawa budowlanego stworzono z myślą o tym, aby zapobiegać budowaniu domów „jeden na drugim”, do czego pewnie dochodziłoby ze względów oszczędnościowych. Osoby, które mieszkają w danym miejscu od dawna i budowały się tam, gdy dookoła było niemal pusto, mogłyby odczuwać dyskomfort, a nawet zagrożenie, gdyby pod ich oknami zaczęły wyrastać niekontrolowane przez prawo budynki.

Jakie są konkretne odległości budowania domu od granicy działki?

Aby zrozumieć, dlaczego tak ważne jest stosowanie się do ustaleń prawa budowlanego w zakresie odległości od granicy działki, warto poznać szczegóły. Dzięki temu łatwiej będzie można zwizualizować sobie, dlaczego każdy metr na działce ma tak ogromne znaczenie.

  • 4 m od sąsiadujących działek – liczone od krawędzi powierzchni zabudowy domu, jeśli na ścianie przyległej do sąsiedniej działki znajdują się drzwi i/lub okna.
  • 3 m od sąsiadujących działek – jeśli ściana sąsiadująca z działką nie posiada drzwi ani okien. Wyjątkiem są luksfery – szklane pustaki, które nie stanowią okna, ale mogą pomagać w doświetleniu budynku również od strony ściany bez okien i drzwi.
  • 1,5 m od sąsiadujących działek lub mniej – jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub miejscowe warunki zabudowy dopuszczają taką możliwość, a także, o ile szerokość działki wynosi mniej niż 16 metrów.
  • Bezpośrednio na granicy działki - warunkiem jest, aby budynek stojący na sąsiedniej działce również stał na jej granicy, a ściany obydwu budynków niemal przylegały do siebie. Ważne jest też, aby wysokość budynków odpowiadała ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Należy przy tym pamiętać, że są to jedynie minimalne odległości, jakie trzeba zachować w stosunku do działek położonych obok. Niezastosowanie się do przepisów prawa budowlanego w tym przypadku może wynikać z dwóch przyczyn: błędu pomiarowego geodety albo firmy budowlanej wykrytego już po posadowieniu domu na działce, lub samowolki budowlanej. Każdy przypadek jest inny i rozpatrywany indywidualnie przez sądy, jednak trzeba mieć na uwadze, że w najgorszym przypadku sąd może nakazać nawet rozbiórkę domu postawionego zbyt blisko innego budynku. Takie sytuacje zdarzają się niezwykle rzadko. Zazwyczaj nakazuje się jedynie modyfikację budynku poprzez zamurowanie ścian lub okien po stronie działki graniczącej – w takiej sytuacji pomóc mogą właśnie luksfery, które doświetlą pomieszczenie po stronie spornej ściany.

W jakiej odległości od drogi można zbudować dom?

W przypadku inwestycji budowlanej należy brać pod uwagę także odległość krawędzi domu do drogi dojazdowej. W tym przypadku konkretne wytyczne dotyczące tych odległości są podyktowane tym, jakiego rodzaju jest to droga. W terenie zabudowy odległości te mogą być mniejsze niż poza terenem zabudowy.

  • Autostrady – 30 m w terenie zabudowy, 50 m poza terenem zabudowy
  • Drogi ekspresowe – 20 m w terenie zabudowy, 40 m poza terenem zabudowy
  • Krajowe – odpowiednio 10 i 25 m
  • Wojewódzkie – odpowiednio 8 i 20 m
  • Gminne – odpowiednio 6 i 15 m

Odległość domu od lasu – od czego zależy?

Odległość domu od lasu to zagadnienie wynikające z przepisów przeciwpożarowych. Jeśli dom zbudowany jest z materiałów ogólnie rozumianych jako nierozprzestrzeniające ognia, może być wybudowany minimum 12 metrów od granicy lasu. Jeśli materiały rozprzestrzeniają ogień – odległość ta musi wynosić przynajmniej 16 metrów.

Dlaczego należy przestrzegać prawa budowlanego w zakresie odległości?

Przestrzeganie prawa to nie tylko sposób na zabezpieczenie się przed ewentualnymi karami czy procesami sądowymi. Te odległości zostały ustalone z bardzo istotnych przesłanek i mają na celu zapobieganie niebezpieczeństwom, katastrofom budowlanym , rozprzestrzenianiu się pożarów, a nawet wzmocnienie ogólnego poczucia komfortu.

Usytuowanie domów z materiałów łatwopalnych stosunkowo daleko od lasu pozwala ograniczyć rozprzestrzenienie się pożaru lasu na budynek mieszkalny i na odwrót. W przypadku odległości od dróg – im bardziej ruchliwa droga, tym wyższe natężenie hałasu i częstotliwość drgań, która może wpływać na konstrukcję budynku, dlatego zaleca się budowanie domów jak najdalej od dróg dla własnego bezpieczeństwa i komfortu. Jeśli chodzi o odległości od granic sąsiadujących działek, istotą jest nie tylko o utrzymanie odpowiedniego poziomu intymności, ale również zmniejszenie ryzyka rozprzestrzeniania się pożarów. Największe szkody przynosi ogień w zabudowach zwartych, które od wprowadzenia stosownych przepisów nie są już tak popularne, a co za tym idzie – nie generują aż tak bezpośrednich niebezpieczeństw.

Jak uniknąć błędów w kwestii oddalenia domu od granicy działki?

Nieznajomość prawa szkodzi. Jednak w przypadku budowy domu w oparciu o wytyczne geodezyjne, plan architektoniczny i jej wykonania przez wykwalifikowaną firmę budowlaną, ryzyko popełnienia błędu na tym polu jest znikome. Zanim projekt domu będzie mógł zostać zrealizowany, przechodzi przez ręce wielu specjalistów, którzy analizują każdy szczegół projektu, zanim zostanie on zatwierdzony. Wybierając sprawdzone biuro projektowe mające wiele ciekawych projektów w portfolio, można zredukować do minimum ryzyko popełnienia istotnego błędu budowlanego skutkującego katastrofą lub odpowiedzialnością karną.

Dobrym rozwiązaniem jest wybór firmy geodezyjnej z polecenia znajomych, lub posiadającej odpowiednią renomę oraz korzystne opinie w Internecie. Podobnie jak w przypadku każdej innej usługi takiej wagi, warto podpisać z geodetą umowę. Nie wpłynie ona na koszt czy jakość wykonanej usługi, ale będzie podstawą do ewentualnych roszczeń – na przykład na wypadek błędów pomiarowych. Przezorny zawsze ubezpieczony – a w tej sytuacji, gdy w grę wchodzi naprawianie błędów pomiarowych kosztem własnych finansów i stresu, lepiej zdecydować się na umowę z geodetą.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.