Budowa domu na działce rolnej od A do Z

Posiadasz kawałek gruntu, który niegdyś był użytkowany pod uprawę, a obecnie chciałbyś wykorzystać go do budowy nowego domu? Zastanawiasz się, czy to w ogóle legalne? Sprawdźmy to!

Dlaczego działki rolne pod budowę domu są tak atrakcyjne?

Dzięki zmianie w przepisach, o której w dalszej części wspomnimy, inwestorzy coraz częściej interesują się budową domu na działce rolnej. Tego rodzaju tereny wyróżniają się zwykle dwiema cechami:

  1. Atrakcyjną ceną;
  2. Malowniczym położeniem;

Cena wynika przede wszystkim z konieczności odrolnienia takiej działki, ale również jej uzbrojenia – trudno oczekiwać, aby były tam doprowadzone media. Położenie wśród lasów, pól i łąk to niewątpliwie gratka dla inwestorów, którzy uciekają z miasta w poszukiwaniu ciszy i spokoju. Jednak kupno działki rolnej, by na niej zbudować dom, może okazać się kosztowną pułapką. Można się przed nią ustrzec, oczywiście poprzez dokładne przeanalizowanie sytuacji danej działki i wykonanie kilku kalkulacji.

Czy każdy ma prawo kupić działkę rolną?

Dzięki zmianie przepisów, która miała miejsce w 2019 roku, każdy inwestor zainteresowany zakupem ziemi może tego dokonać, o ile grunt ma mniej niż 1 hektar powierzchni. Wcześniej takiej transakcji mogli dokonywać jedynie rolnicy.

Obecnie grunty rolne mające powyżej 1 ha mogą kupić tylko rolnicy o odpowiednich kwalifikacjach, a także zamieszkujący przynajmniej od 5 lat gminę, w której planują zakupić działkę, jako kolejną, już posiadaną przez siebie.

Czy każdy może kupić siedlisko?

Podobnie rzecz ma się z siedliskami, czyli budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi postawionymi na działce rolnej przed 31 kwietnia 2016 roku. Inwestor, który nie jest rolnikiem, może zakupić takie siedlisko wraz z działką rolną, o ile ma ona mniej niż 50 arów. Nie musi on wtedy ani prowadzić działalności rolniczej, ani przeprowadzać odrolnienia tej działki. W przyszłości nie ma przeciwwskazań, aby budynek mieszkalny czy budynki gospodarcze wyremontować lub przebudować. To opcja korzystna dla osób, które chcą osiedlić się na wsi, w dobrze zachowanym domu mieszkalnym, bez planów na prowadzenie działalności rolniczej.

Czy na działce rolnej można postawić dom?

Przed wejściem w życie przepisów, o których wspomnieliśmy wyżej, jedynie wykwalifikowany rolnik mógł wybudować dom na działce rolnej. Obecnie może to zrobić każdy inwestor. Warunkiem jest jednak odrolnienie działki – przed zakupem lub po nim. Proces ten może nieco wydłużyć budowę domu, jest jednak niezbędny, aby mogło zostać wydane pozwolenie na tę realizację.

Zanim złożysz wniosek o pozwolenie na budowę, musisz sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego lub wystąpić o wydanie Warunków Zabudowy. W MPZP może znaleźć się zapis mówiący o tym, czy gmina przewiduje wyłączenie danego gruntu z uprawy rolnej i dopuszczenie budowania na nim budynków mieszkalnych. Może się okazać konieczne złożenie odpowiedniego dokumentu z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej – dlaczego to takie ważne?

Jak zapewne wiesz, gleby różnią się między sobą jakością. W przypadku gleb organicznych i mineralnych zaklasyfikowanych jako użytki rolne klasy I, II i III, a także użytki klasy IV, V i VI pochodzenia organicznego wymagana jest decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Nie jest ona konieczna w przypadku użytków klasy IV, V i VI pochodzenia mineralnego. Oznacza to, że zanim zakupisz działkę i zdecydujesz się na jej odrolnienie, najlepiej upewnij się co do jej klasy, pochodzenia i przeznaczenia.

Budując dom, trwale zmieniasz charakter danej działki. Sprawiasz, że przez dziesiątki, a może nawet setki lat nic nie urośnie w miejscu, w którym stoi budynek. Nie będzie można również czerpać zysków z uprawy roślin na terenie, na którym stoi Twój ogródek kwiatowy, basen czy wiata garażowa. Produkcja rolna jest bardzo ważną gałęzią każdej gospodarki. Bez niej zginiemy. Oczywiście, Twoje prawo do zamieszkiwania w komfortowych warunkach również jest bardzo ważne, ale nie może ono stać w sprzeczności do możliwości uprawy roli, która zapewnia wyżywienie ludzkości.

Grunty słabej jakości, ubogie w składniki mineralne, są mniej pożądane przez rolników, ponieważ można na nich uprawiać tylko bardzo ograniczone gatunki roślin, i to z dużym nakładem finansowym na odpowiednie nawożenie gleb. Łatwiej więc będzie inwestorowi niebędącemu rolnikiem zakupić mniejszy niż 1 ha areał ziemi gorszej klasy i uzyskać pozwolenie na jej odrolnienie, niż wybudować się na terenie żyznym, który może dać plony wysokiej jakości.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Sam zakup działki rolnej to tylko jeden z wydatków, które należy ponieść chcąc wybudować na niej dom. Za wydanie decyzji o odrolnieniu inwestor musi uiścić jednorazową opłatę. Ponadto, konieczna jest też dodatkowa, corocznie ponoszona opłata za użytkowanie działki odrolnionej. Jej wysokość jest różna – zależna od powierzchni i klasy gruntu. Proces odrolnienia działki trwa zwykle 1 miesiąc.

Decyzja o odrolnieniu jest bezpłatna, jednak w przypadku uzyskania odpowiedzi zezwalającej należy ponieść tak zwaną „należność” – za 1 ha działki klasy I pochodzenia organicznego i mineralnego wynosi ona 437 175 zł! Opłata ta za 1 ha działki klasy VI, łąk i pastwisk, to 87 435 zł. Przez kolejne 10 lat należy też uiszczać opłatę coroczną wynoszącą 10% należności. Trzeba przyznać, że to sporo. Czy jest więc sposób na to, aby uniknąć płacenia?

Dlaczego odrolnienie działki jest tak drogie?

W związku z trwałą zmianą przeznaczenia gruntu, należy spodziewać się, że budowa domu przyniesie spore szkody i spowoduje, że zmniejszy się dostępność dobrej jakości działek rolnych, z których można pozyskiwać płody rolne na wyżywienie ludzkości. Nie jest to tylko prywatny problem rolników, ponieważ każdy kraj ma swoje banki żywności, które stanowią silne, żelazne rezerwy zboża i nasion na wypadek klęski głodu czy wojny.

Pieniądze, które gmina pozyskuje z tytułu odrolnienia, przeznacza na rekultywację gleb gorszej jakości, odkamienianie, zabezpieczanie gleb przed erozją, a nawet modernizację dróg dojazdowych do gruntów rolnych. Dzięki tym funduszom możliwe jest poprawienie rolnikom warunków do produkcji rolnej, z czego pożytek mamy my wszyscy.

Czy można uniknąć opłaty należności i opłat corocznych?

Można uniknąć tak wysokich opłat za odrolnienie działki, jeśli kupi się grunt o powierzchni do 500 m2, by postawić na nim dom jednorodzinny, lub w przypadku budynku wielorodzinnego – gdy na każdy lokal mieszkalny przypada do 200 m2. Nie zapłacą również inwestorzy, którzy chcą odrolnić tylko część, wynoszącą nie więcej niż 30% gruntu rolnego, i przeznaczyć go pod zabudowę.

Czy budowa domu na działce rolnej jest opłacalna?

Opłacalność tej inwestycji zależy od wielu warunków, które koniecznie należy rozważyć przed zakupem. Z pewnością nie powinno się pochopnie kupować taniej, pięknie położonej działki rolnej, ponieważ nawet jeśli oszczędzi się w ten sposób na tej transakcji, to późniejsze opłaty mogą przerosnąć inwestycję. Oprócz należności i opłat corocznych inwestor powinien brać pod uwagę również konieczność podciągnięcia przyłączy do działki. Im bardziej oddalona jest ona od istniejących już instalacji, tym więcej finalnie wyniesie inwestycja.

Kiedy więc warto postawić dom na działce rolnej?

  • Gdy jest to grunt gorszej klasy, czyli IV, V i VI pochodzenia mineralnego;
  • Jeśli planuje się budowę domu samowystarczalnego, nie wymagającego kosztownych, długich przyłączy;
  • Kiedy koszt instalacji nie będzie zbyt wysoki, bo działka położona jest blisko innych zabudowań;
  • Kiedy działka jest mniejsza niż 500 m2, lub inwestor planuje tylko część działki rolnej przeznaczyć pod budowę, a resztę na przykład wydzierżawić rolnikowi;

Tak naprawdę opłacalność inwestycji jest inna dla każdego przypadku. Polecamy więc zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawa w zakresie budowy domów na gruntach rolnych, by upewnić się, czy to jest możliwe, i ile będzie finalnie kosztowało.

Co zrobić, gdy planujesz zakup działki rolnej pod budowę domu?

Jakie kroki należy wykonać kupując działkę rolną na cele budowlane?

  1. Dowiedz się, jakiej klasy ziemia znajduje się na tej działce i jaka jest jej dokładna powierzchnia;
  2. Uzyskaj MPZP lub WZ dla danego terenu, aby dowiedzieć się, czy na danej działce można w przyszłości legalnie postawić domu;
  3. Jeśli nie, złóż wniosek o odrolnienie działki. Możesz to zrobić nawet, jeśli jeszcze nie jesteś jej właścicielem;
  4. Zorientuj się, jaki jest koszt przyłączy wody, gazu czy prądu do konkretnej działki;
  5. Podsumuj wszystkie koszty: należność w przypadku większej niż 500 m2 działki, przyłącza mediów, cena działki. Porównaj je na przykład z ceną innej wybranej działki budowlanej i uzbrojonej, aby móc ocenić, która inwestycja jest dla Ciebie bardziej opłacalna;
  6. Jeśli uznasz, że to wciąż opłacalny zakup – dokonaj transakcji i przeprowadź resztę procedury niezbędnej w celu uzyskania pozwolenia na budowę!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *