Działka narożna – czy warto ją kupić?

Działki narożne mają zarówno swoich przeciwników, jak i zwolenników. Trudno jednoznacznie określić, czy zakup takiej parceli będzie korzystnym wyborem, czy też błędem przeważającym na komforcie codziennego życia. Aby go uniknąć, należy szczegółowo rozważyć za i przeciw oraz przeanalizować własne potrzeby i preferencje. Gdy już będzie wiadomo, że działka narożna jest dla inwestora akceptowalna – wówczas wystarczy tylko dopasować odpowiedni projekt domu na działkę narożną. Jego wybór jest kluczowy dla inwestycji – od rodzaju domu zależeć będzie to, jak będzie się w nim mieszkało.

Czym jest linia zabudowy działki narożnej?

Podczas wyboru działki narożnej często pojawiającym się stwierdzeniem są dwie linie zabudowy. Linia zabudowy w planowaniu urbanistycznym jest linią określającą obszar dopuszczalnego lub wymaganego położenia budynków. Inaczej mówiąc – jest to linia określająca, dokąd może sięgać zabudowa domów na danym terenie. Co to oznacza dla inwestora planującego budowę na działce narożnej? To, że z linie zabudowy krzyżują się w rogu jego działki. Przez to budynek może sięgać maksymalnie do miejsca, w którym linie się stykają na rogu.

Jaka powinna być odległość domu od drogi?

Działka narożna usytuowana jest u zbiegu dwóch ulic. Oznacza to, że inwestora obowiązywać będą następujące odległości budynku:

  • 4 metry od granicy działki sąsiada z boku;
  • 4 metry od granicy działki sąsiada z tyłu (jeśli taki jest);
  • Od ulic, przy których leży działka, należy zastosować następujące odległości: 6 m od drogi gminnej, 8 m – powiatowej, krajowej w terenie zabudowanym 10 m, i tak dalej, kierując się obowiązującymi przepisami w tym zakresie;

Trzeba przyznać, że biorąc pod uwagę odległości od dróg i granic działek sąsiadujących, możliwości zabudowania danej parceli zawężają się dość znacząco, szczególnie gdy budowa ma powstać u zbiegu ulic krajowych lub wręcz ekspresowych albo autostrad (dla których trzeba zachować jeszcze większy, nawet 50-metrowy odstęp).

Ze względu na te odległości, należy wziąć pod uwagę nie tylko powierzchnię działki, ale jej długość i szerokość, aby realnie ocenić możliwość postawienia tam domu o konkretnej powierzchni zabudowy. Jeśli działka jest odpowiednio duża, wówczas nic nie stoi na przeszkodzie, by postawić na niej naprawdę przestronny i komfortowy dom. W przypadku mniejszej parceli – trzeba będzie zdać się na naprawdę dobrego projektanta, który pomoże wykonać projekt domu na wąską działkę dostosowując go do istniejących warunków.

Ogrodzenie działki narożnej – o czym należy pamiętać?

Kłopotem w przypadku kupna działki narożnej może być dokumentacja, z której wynika, że gmina nakaże ścięcie narożnika. Co to znaczy w praktyce? Że budując ogrodzenie należy upewnić się, czy nie powinno ono mieć ściętego newralgicznego rogu przy styku dwóch ulic. Gmina może wymagać takiej operacji, aby ogrodzenie nie ograniczało widoczności użytkownikom skrzyżowania. Dla inwestora oznacza to niestety utratę tego narożnika, konieczność innego poprowadzenia płotu lub siatki, czy innego zagospodarowania tego terenu, niestety w dużej mierze bez możliwości wykorzystania tego ściętego rogu, choćby na posadzenie tam kwiatków.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego mówi też o tym, że w sytuacji gdy płot ma mieć więcej niż 2,2 m, należy ubiegać się o zgodę na jego postawienie. W przypadku działki narożnej tak wysoki płot jest uzasadniony – dlatego należy o tym pamiętać, by nie narażać się na wysokie kary. Przepisy określają też sposób budowy, materiał, a nawet kolor takiego ogrodzenia.

Działka na rogu ulic – wady

Jakie są negatywne strony kupna działki znajdującej się u zbiegu ulic?

  • Spore natężenie hałasu, nawet pomimo zastosowania wymaganych odległości, szczególnie gdy są to często uczęszczane drogi;
  • Spaliny dostające się z rur wydechowych samochodów na działkę z obu stron – co może dawać aż dwukrotnie większe zanieczyszczenie powietrza;
  • Pył i kurz z drogi napływające z dwóch stron, a więc mocniej zanieczyszczające działkę, nawet w jej odleglejszej części;
  • Konieczność odśnieżania chodnika na dłuższym odcinku, po obu stronach drogi;
  • Zmuszenie do odsunięcia domu od dróg oraz granicy działki sąsiadującej, przez co dom może być "zepchnięty" w głąb działki;
  • Dom po obu stronach jest narażony na wścibskie spojrzenia przechodniów, przez co inwestor musi pomyśleć o wyższym płocie lub gęstym żywopłocie;
  • Przy drodze, gdzie kumulują się spaliny i kurz, raczej nie ma mowy o hodowaniu jakichkolwiek warzyw czy owoców – ewentualny ogródek można aranżować dopiero na tyłach domu;

Budowa domu na działce narożnej – zalety

Czy zamieszkanie na rogu dwóch ulic może mieć jakieś zalety? Okazuje się, że sporo:

  • Możliwość podciągnięcia mediów z jednej lub z drugiej strony, jeśli przyłącza są przy obu ulicach – można więc wybrać to najbliższe lub z innego powodu preferowane;
  • Możliwość wybrania, po której stronie drogi zrobić bramę wjazdową;
  • Fronton budynku może być z jednej lub drugiej strony, do wyboru;
  • Po jednej ze stron można umieścić część usługową w domu, jeśli ma być w nim prowadzona działalność – będzie lepiej widoczna i pozwoli kontrolować, kto wchodzi do budynku;
  • Można umieścić bramę wjazdową po dwóch stronach drogi – dzięki temu łatwiej będzie wjeżdżać na posesję w zależności od tego, skąd wraca się do domu autem, lub wyjeżdżać z niej;
  • Dom może być ciekawie wyeksponowany w narożniku, gdy wybierze się jakiś oryginalny projekt domu nowoczesnego – na przykład z nawisem skierowanym właśnie na róg;
  • Wśród projektów domów na działkę narożną można wybrać takie, które mają na przykład garaż w bryle budynku, ale schowany z boku domu. Dzięki temu proporcje frontowej części fasady nie są zaburzone przez bramę garażową;
  • Widok z okien zwróconych na ulicę – lepiej widać, co dzieje się dookoła domu, ale również z dwóch stron można podziwiać widoki na całą okolicę, co znacznie poszerza perspektywę, szczególnie gdy działka ma atrakcyjne położenie;
  • Działka zwykle jest dobrze oświetlona latarniami ulicznymi – bo światło pada na nią z obu stron;
  • Można mieć pewność, że sąsiedzi w bliskiej odległości nie posadzą drzew przy drodze utrudniających widoczność, dlatego działka będzie widna;
  • Sąsiedzi tylko z jednej strony – co wiele osób uważa za zaletę;
  • Nie trzeba dogadywać się z sąsiadami z trzech stron na kupno wspólnego ogrodzenia – wystarczy z jednym, ewentualnie z dwoma, gdy działka ma też sąsiada z tyłu;

Jak najlepiej zaprojektować dom na narożnej działce?

Architekci tworzący gotowe projekty domów na narożną działkę mają nie lada orzech do zgryzienia. Chodzi głównie o to, aby zaprojektować dom w taki sposób, by mieszkało się w nim maksymalnie komfortowo, oszczędnie, ale również zgodnie z preferencjami inwestorów. Dom w narożniku, czy to przy istniejących, czy też dopiero planowanych ulicach, może okazać się świetną inwestycją. Warto rozpatrzyć dwie opcje, żeby móc jak najlepiej wykorzystać jego walory względem stron świata, frontonu i bramy wjazdowej.

Gdy ulice zbiegają się po stronie północno-zachodniej lub północno-wschodniej: w takiej sytuacji część domu wyeksponowana "na widoku", czyli w narożniku, będzie tą chłodniejszą. Oznacza to, że w takiej sytuacji inwestor powinien zdecydować się na skoncentrowanie strefy dziennej (wymagającej słońca i ciepła) na tyłach domu. Przy zbiegu ulic można zaaranżować pomieszczenia gospodarcze, garaż, do którego prowadzić będzie brama wjazdowa od jednej z ulic, klatkę schodową. Jeśli wybierzesz projekt domu nowoczesnego przystosowanego do działek narożnych, wówczas pomyśl o przeszklonej klatce schodowej na rogu domu – będzie ona prezentowała się niezwykle oryginalnie, a przy okazji nie "zabierze" światła domowi, a wręcz przeciwnie – ta część będzie dobrze doświetlona, pomimo tego, że skierowana w stronę północy. Zbieg ulic od strony północnej to sposób na to, by zaoszczędzić na wysokim płocie, który nie będzie szczególnie potrzebny, jeśli umieści się w tej części domu pomieszczenia nie wymagające okien lub mające tylko niewielkie otwory okienne albo luksfery.

Gdy ulice krzyżują się po stronie południowo-zachodniej lub południowo-wschodniej: wtedy warto pomyśleć o tym, jak wykorzystać największe natężenie światła w domu dla obniżenia rachunków za ogrzewanie i światło. Dobrym pomysłem jest wyeksponowanie w tym narożniku strefy dziennej – przestronnego salonu z wyjściem na taras, jadalnią i kuchnią. Można również postawić na sypialnie, gabinet lub część usługową po tej stronie. Pięknie zaaranżowany ogród w tej "ciepłej" części działki będzie fantastycznie zdobił cały dom. Kwestię wścibskich spojrzeń można natomiast rozwiązać montując solidne markizy, grube rolety lub zasłony w salonie, albo stawiając zabudowany płot, oczywiście w ramach obowiązujących przepisów.

Działka narożna czy środkowa – co wybrać?

Choć działka narożna wydaje się być problematyczna, to po uporaniu się z kwestią posadowienia domu w sposób zgodny z przepisami, można czerpać z jej posiadania wiele korzyści. Działka środkowa sprawia, że choć droga jest tylko z jednej, zwykle frontowej strony, to sąsiedztwo już przynajmniej z dwóch stron. Nie każdy sąsiad to idealny kompan do wspólnych pogaduszek przy grillu, dlatego nic dziwnego, że wielu inwestorów budując swój dom chciałoby mieć jak najmniej kontaktu z zamieszkującymi okolicę ludźmi. Działka na rogu ulic to zdecydowanie dobry wybór, gdy inwestor jest skłonny przymknąć oko na ewentualny hałas, ale za to nie odczuwać "ciasnoty" wynikającej z wybudowania domu pomiędzy dwoma innymi domami. To, jakiego wyboru należy dokonać, wynika z nałożenia się na siebie wielu wypadkowych. Inwestor, który stoi przed możliwością zakupu działki, powinien sobie odpowiedzieć na kilka istotnych pytań:

  • Czy cena działki narożnej jest bardziej atrakcyjna niż pobliskich działek środkowych?
  • Czy działka jest odpowiednio duża, by dało się na niej zrealizować dom o właściwych wymiarach dla rodziny inwestora?
  • Czy wobec innych zalet działki narożnej, inwestor jest w stanie zrezygnować na przykład z poczucia większej intymności, powierzchni zabudowy, możliwości wybudowania wygodniejszego domu parterowego?
  • Jakie jest natężenie ruchu przy drodze na działce narożnej? Może krzyżują się tam dwie drogi gminne, w tym jedna ślepa, więc ten ruch nie będzie wcale przeszkadzał domownikom?
  • Jaki jest dostęp do przyłączy w działce narożnej, a jaki w środkowej?
  • Koszty przyłączy, budowy ogrodzenia. W narożnej tylko koszty jednej, ewentualnie jeszcze tylnej części ogrodzenia można podzielić miedzy siebie, w środkowej jest więcej sąsiadów do podziału kosztów. Z drugiej strony – nie zawsze sąsiedzi są skłonni do kompromisu w kwestii wyboru rodzaju ogrodzenia.
  • Jakie jest usytuowanie działek względem stron świata? Pod tym względem można wybrać opcję korzystniejszą energetycznie.
  • Czy jest się skłonnym zimą odśnieżać chodnik z obu stron?
  • Czy jest się przygotowanym na konieczność budowy bariery, na przykład w postaci żywopłotu, zabezpieczającej przed nadmiernym kurzeniem się od strony obu dróg?

Nie da się ukryć, że dla niektórych inwestorów nieprzekraczalna linia zabudowy może okazać się barierą nie do przebrnięcia, ponieważ planują oni dużych rozmiarów dom. Dla innych trudne może okazać się wyeksponowanie tak dużej jego części na drogę, woleliby dom bardziej schowany, widoczny z drogi jedynie od strony frontowej. Poza kwestią hałasu i zanieczyszczeń, odległości od granic działki oraz ewentualnego ścięcia narożnika, projekt domu w narożniku w połączeniu z atrakcyjną działką na rogu dwóch ulic może okazać się inwestycją życia! Nie da się jednak ukryć, że aby tak się stało, trzeba bardzo mocno pochylić się nad wyborem idealnego projektu domu przeznaczonego na działkę narożną. Zdolności architekta w połączeniu z preferencjami inwestora i możliwościami działki mogą stworzyć finalnie bardzo cenne i zyskujące z biegiem czasu na wartości lokum!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *